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景泰苑(英語:King Tai Court)是位於香港新蒲崗一個居屋屋苑,亦是首個綠表置居先導計劃試點。景泰苑由房委會於2015年發展,原址前身為房屋署新蒲崗工廠大廈第五及六座,鄰近采頤花園鑽石山站啟德站,以附近的景泰街命名。景泰苑為單幢式屋苑,樓高32層,由房屋署總建築師(3)及後轉為房屋署總建築師(6)負責建築設計,由瑞安承建有限公司承建,於2017年6月底落成。物業於2016年10月13日接受申請,以市價6折發售。[2]房委會於12月8日為物業進行攪珠,決定申請人選擇單位的次序,並安排申請者在2017年1月12日選擇單位。[3]大廈樓高34層(包括地下及天台),合共提供857個住宅單位,間隔由實用192平方呎開放式至494平方呎兩房兩廳。而臨近太子道東的單位(約佔六成)會裝設雙層玻璃窗以減低嘈音[4],是香港首個設有隔音窗的公營房屋。

景泰苑
景泰苑
景泰苑
房屋機構 Logo of Hong Kong Housing Authority.svg 香港房屋委員會
所屬地區 黃大仙區
地址  香港九龍新蒲崗景福街118號[1]
屋邨類別 綠表置居計劃
入伙年份 2017
樓宇座數 1
單位數目 857
單位面積 192-494 呎(ft²)
屋邨網站 景泰苑
從東啟德遊樂場望景泰苑
入口園林
商舖於入伙初期尚未開業
1樓平台花園
1樓平台乒乓球檯及棋藝區
停車場

樓宇编辑

地下附設商舖,1樓C翼部分設智障人士輔助宿舍。大廈樓高34層(包括地下及天台),合共提供857個住宅單位,間隔由實用192平方呎開放式至494平方呎兩房兩廳。而臨近太子道東的單位(約佔六成)會裝設雙層玻璃窗以減低嘈音[5],是香港首個設有隔音窗的公營房屋。

樓宇名稱 樓宇類型 落成年份 層數
景泰苑 非標準設計大廈
(十字長型設計)
2017年 34

設施编辑

屋苑地下設戶外休憩設施,兒童遊樂場759阿信屋廚師帽餐廳和停車場(包括私家車20個、輕型貨車2個、電單車8個)。1樓設弱智人士宿舍及住客專用休憩平台。另外,本屋苑亦附設渠務署污水泵房,以及通往啟德發展區的行人天橋接口。

 
健體區、兒童遊樂場及休憩區

定價编辑

綠置居以市價6折發售,定價是參考2016年7月份附近20多個私人屋苑及居屋而定價,呎價平均5,658元,最平單位售價為94萬,而最貴單位售價則為298萬。[6]不過價單內只得3個單位售價低於100萬元,實用面積由194至196平方呎。[7]

由於景泰苑位置理想、具吸引力,揀樓場面墟冚,經過4日揀樓已賣出249個單位。不過在揀樓後出現9宗撤銷買賣協議,即「撻訂」。[8][9]

環保特點编辑

  • 樓宇的佈局及形狀,都是因應微氣候和空氣流通研究所得的結果而設置,同時也優化自然採光,遮陽和空氣流動。
  • 房屋署聲稱設置於起居室的雙層減音窗有效阻隔太子道東的噪音。[10]不過業主認為阻礙通風,驗樓師發現根本不能有效阻隔噪音,只有隔塵功能。[11]
  • 升降機大堂和走廊設置兩級光度調節器,使這些地方無須長期使用强光。
  • 樓宇天台的雙水缸系統有助節約水源(同類設計亦在多個樓齡較新的公共屋邨大廈出現)。
  • 屋苑綠化為所有低層建築提供綠化屋頂。

優點编辑

缺點编辑

  • 部分單位面向太子道東,可能會飽受噪音滋擾。房屋署設置於起居室的雙層減音窗未能有效阻隔噪音,無法入眠,有部分業主在入伙裝修時已拆除減音窗。[18]
  • 附近缺乏大型街市,往大成街街市牛池灣街市要步行約20分鐘。
  • 於啟德站未啟用之前,步行至最近的港鐵站鑽石山站需時約10至15分鐘。[19]
  • 部分單位可遠望到鑽石山金塔墳場[20]
  • 屋苑提供的單位面積太小,最大單位僅為實用494平方呎,佔244個,即單位總數的28%[21](相等於出租公屋約407平方呎,出租公屋面積以室內樓面面積計算,即不包單位外牆),當中沒有三房單位。而最小的192至196呎單位(即出租公屋約150平方呎)佔125個,即單位總數的15%[21],面積與市面私人住宅劏盤相似。公屋租戶有機會誤會由400呎公屋單位換景泰苑494呎單位是居住面積多了近100呎,實際上是面積相約。[原創研究?]
  • 由於屋苑是單幢樓宇,所以管理費會較一般居屋高[22],管理費每平方呎約1.5元。

問題编辑

景泰苑入伙後,驗樓師發現單位交樓質素欠佳,問題包括外牆飾面遍布小洞,引致牆身及天花滲水、洗手盆漏水、隔音窗隔音效果欠佳,不切實際。立法會房屋事務委員會委員柯創盛則批評單位手工質量欠佳,房署未有做好監督,令成效大打折扣。[23][24]房屋署於2017年9月為大廈外牆作詳細及全面勘察,然後進行噴水測試,以確保外牆滲漏情況完全復修。

建築圖集编辑

交通编辑

區議會選區编辑

景泰苑屬於黃大仙區議會新蒲崗(H07)選區範圍。現任民選議員是東九龍居民委員會雷啟蓮[42]

鄰近建築编辑

二手成交编辑

2019年9月,屋苑錄得首宗二手買賣成交,一個中層實用面積293方呎的單位,原業主在2017年7月以168.1萬港元一手買入,最後以348萬港元獲綠表公務員買家承接,呎價11,877港元,扣除34.8萬港元額外印花稅及其他雜費後,原業主持貨不足三年,賬面卻大賺145.1萬港元。有學者認為公營房屋應該設更長禁售期或必須補地價轉售,以防止短期炒賣。[43][44]

參考資料编辑

  1. ^ 出售綠表置居先導計劃單位. 香港房屋委員會. [2018-02-25]. 
  2. ^ 新蒲崗綠置居860伙 第三季推 料明年中入伙. 明報. 2016-01-14. 
  3. ^ 景泰苑下周四揀樓 今起有價單. 蘋果日報. 2017-01-05 [2017-01-05]. 
  4. ^ 綠置居明年預售 最多按九成半. 
  5. ^ 綠置居明年預售 最多按九成半. 
  6. ^ 綠置居定價曝光 市價六折94萬做業主 單身人士配額100個. 香港01. 2016-09-06. 
  7. ^ 梁德倫. 綠置居景泰苑下周四起揀樓 約500呎「樓王」價單曝光售近300萬. 香港01. 2017-01-05 [2017-01-05]. 
  8. ^ 景泰苑再有5伙撻訂 其中2伙為493呎大單位
  9. ^ 景泰苑的成交紀錄冊
  10. ^ 實測!「綠置居」景泰苑噪音超標. 香港經濟日報. 2016-09-18 [2017-01-05]. 
  11. ^ 【新盤新物料】【遮得一半雙層玻璃】. 有線財經資訊台:樓盤傳真. 2017-08-10 [2017-08-11]. 
  12. ^ 景泰苑首日揀樓 297萬「樓王」迅速賣出
  13. ^ 綠置居今派表 長者等不到公屋搏一搏
  14. ^ 菁英薈:新蒲崗綠置居
  15. ^ 城市透視-景泰苑入手攻略
  16. ^ 「綠置居」擬選址新蒲崗工廈改建公屋
  17. ^ 綠置居:景泰苑周四揀樓 寧靜/向南點揀好?
  18. ^ 曾偉龍. 減音窗不減音 居民失眠頭痛 長開冷氣自救. 蘋果日報. 2018-02-25 [2018-02-25]. 
  19. ^ 平價景泰苑 要捱噪音
  20. ^ 景泰苑價單出爐 493呎最貴單位唔使300萬
  21. ^ 21.0 21.1 [1]
  22. ^ 綠置居6折上車抵唔抵?4大考慮你要知
  23. ^ 陳自穎. 景泰苑漏水未解決 單邊隔音窗惹爭議 柯創盛:新置安居勿再犯. 香港01. 2017-08-24 [2017-09-13]. 
  24. ^ 探射燈:綠置居千瘡百孔 業主無助惶恐. 東方日報. 2017-09-02 [2017-09-13]. 
  25. ^ 沙中綫大圍至紅磡站 爭取2021年底或之前開通. 香港電台. 2019年7月18日. (繁体中文)
  26. ^ 觀塘及黃大仙 — 青山道
  27. ^ 荃灣荃灣街市街 — 新蒲崗及坪石
  28. ^ 觀塘協和街 — 青山道香港紗廠
  29. ^ 觀塘及黃大仙 — 青山道
  30. ^ 觀塘協和街 — 美孚
  31. ^ 觀塘同仁街 — 佐敦道上海街
  32. ^ 牛頭角站 — 旺角登打士街
  33. ^ 牛頭角站 — 旺角登打士街
  34. ^ 旺角 > 九龍灣(Megabox)
  35. ^ 西貢市中心 — 旺角登打士街
  36. ^ 香港仔湖北街 — 觀塘宜安街
  37. ^ 觀塘宜安街 > 西環卑路乍街, 西環修打蘭街 > 觀塘宜安街
  38. ^ 銅鑼灣鵝頸橋 — 牛頭角及觀塘
  39. ^ 中環/灣仔 > 牛頭角及觀塘
  40. ^ 香港仔湖北街 — 觀塘宜安街
  41. ^ 紅磡差館里 > 牛頭角及觀塘
  42. ^ 本會議員辦事處一覽. 東九龍居民委員會. 2016-06-12 [2018-02-25]. 
  43. ^ 【全港首宗】綠置居景泰苑樓價倍升 首期10萬 2年後賣樓賺百萬
  44. ^ 景泰苑業主6折168萬買1房單位 持貨不足3年放盤賺145萬

外部連結编辑