逆权侵占(英语:adverse possession)是普通法的法律概念,指房地产的非业主不经原业主同意,持续占用对方土地超过一定的法定时限后,原业主的诉讼时限即终止,该占用者可以成为该土地的合法新业主,不必付出任何代价。

敌意占有 编辑

逆权侵占需要合乎“敌意占有”(hostile possession)之要素。占有者不单只需要持续并实质占有有关土地,而且还需要显示其敌意占有之意图,例如设下门锁,围栏,门牌,人为耕作等。如果土地占有者相信原业主容许其合法进入该地(例如租用),其占有意图便不成立。不完全合乎“敌意占有”之条件,例如声称有意缴租但长年无法缴租的情况,就不能以逆权侵占为由成为该土地的合法业主。[1]

善意与恶意 编辑

一些普通法地区不容许恶意(malice)占有人以逆权侵占为由成为新业主。所谓“恶意占有”,是指其土地拥有者已知道有关土地已被他人敌意占有(即是看见了别人设下的门锁,围栏,门牌,或“闲人免进”之标记等),不论是罔顾此事实,或是毁坏或移除有关标记,仍然长期占有该地。

在这些司法区,并非恶意占有的敌意占有者仍然合符逆权侵占的要素(买错屋住错屋的情况),他仍可以以此法律成为合法新业主。

一些司法区要求敌意占有人证明其善意,否则逆权侵占无效。这些善意包括:

  • 缴付土地税,与作为房地产拥有人应缴付的;或
  • 其他行为显示占有者真诚相信拥有其占用地方的权利(right to claim

道德理由 编辑

因为土地拥有权诉讼时效是有限的,所以才出现“逆权侵占”。这个诉讼时效为12年(香港《时效条例》第347章第7(2)条),而这个时效可以由明文法指定或改变(香港法例而言,1991年7月1日前为20年,7月1日后来为12年)。

如果诉讼时效是无限制的,那么任何土地拥有人都无法安心,因为任何土地可能在数百或甚至一千多年前有其合法拥有者,他们的后人都可以诉讼,现有的土地拥有人便要面对无穷无尽的法律风险,这样危害到私有产权的稳定性。

这个理由与其他普通法诉讼都有有限诉讼时效是一样的。

应用于领土纷争 编辑

因为诉讼时效限制适用于私人土地纷讼,那么诉讼时效限制适用于处理领土纷争亦理所当然。

国际法,任何国家若确信其国土被敌意占有,便有责任提出正式抗议(不必诉讼,但该抗议需备案)。若然超过了时限下不作抗议或诉讼,国际法便不能宣称该占有为非法,占有国便自然成为合法拥有者。

质疑 编辑

在英国,与逆权侵占的相关法例受到质疑,但香港法院已基于港英两地的土地注册有别为由,而拒绝跟从同为普通法系的英国的做法。[2]

案例 编辑

美国 编辑

香港 编辑

根据香港1945年成文法时效条例》第347章,第7条及第17条,任何人士(包括恶意占有者)无间断占用官地60年,香港政府便会失去该官地的追索权[3]

  • 2013年2月,男子李炳章入禀高院称,他早于1949年3月或之前,已占用筲箕湾阿公岩某部分土地逾60年,申请逆权侵占,结果获判胜诉。其胜诉理由是,屋宇署在1991年6月向他发出修葺令,指他在1952年购入的屋宇结构存在危险,证明他早在当年已开始占用官地。
  • 2011年2月,梁辉约在1963至1964年间占用元朗练板村的一幅地,但法庭从高空拍摄的图片及其他文件,显示夫妇权侵占至少20年,故裁定梁氏胜诉。
  • 2010年8月,女租客林芝入禀,要求逆权侵占土瓜湾马头角道一个单位业权,获判胜诉。法官认为,业主失去联络已26年,租客尽力寻找不果,故根据时效条例判单位给她。
  • 2009年11月,新世界发展购入元朗屏山唐人新村两幅农地,一名在上址居住了近30年的七旬老翁入禀高院要求“逆权侵占”土地,被裁定败诉。
  • 2006年1月,老妇黄壬娣与女儿陈淑贤,称已占用土地逾20年,要求“逆权侵占”大埔滘松园一幅12万平方呎农地,与业主恒基地产附属公司打官司,终审法院于2006年按《时效条例》裁定土地归黄妇。

参考文献 编辑

  1. ^ 女租客逆權侵佔物業. 香港《东方日报》. 2010年8月3日 [2011年12月31日]. (原始内容存档于2020年2月25日). 
  2. ^ 陈弘毅等:新版《香港法概论》(香港三联书店,2009),页1288。
  3. ^ [1][失效链接]
  4. ^ 香灼璣官地私建豪宅. 香港《东方日报》. 2006年8月7日. [永久失效链接]
  5. ^ 逆權侵佔勝訴 達12萬平方呎 阿婆贏恆基霸地值3600萬. 香港《太阳报》. 2006年1月6日 [2010年11月2日]. (原始内容存档于2019年9月12日). 

参见 编辑

外部链接 编辑