地上權(英語對應詞:Surface RightsSuperficies),在法學上來說,是指以利用他人土地作營造(建築物)、工作物或竹木為目的,而取得的用益物权。地上權的取得主要有兩種方式:一是透過直接與土地所有權人的設定行為,取得「地上權人」的法律地位;另一是基於法律規定而發生的「法定地上權」關係,是指土地和建築物所有人,僅以地上建築、或同時將房地設定抵押,但因未能清償債務而遭拍賣,造成土地和建物的所有權人不同人的時候,法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權。

大陸法系民法
總則
主體
自然人 · 法人
-法人類型-

社團 · 財團
行政法人 · 合夥企業 · 有限責任公司

客體
-物-

不動產 · 動產

-準物權-

漁業權
礦業權
(探礦權 · 採礦權)
水權

-無體財產權-

智慧財產權
著作權 · 專利權 · 商標權

行為
法律行為

意思表示
代理 · 無效 · 撤銷

事实行為

佔有
无因管理 · 不當得利
侵權行为

人格
法律能力

權利能力 · 行為能力

監護
-人格法益-

生命 · 身體 · 健康
名譽 · 自由 · 信用 · 隱私 · 貞操

家庭
結婚 · 離婚
血親 · 收養
扶養
繼承 · 遺囑 · 應繼分 · 特留分
物权
所有權 · 限制物权

登記 · 交付

-所有權-

佔有 · 使用 · 處分 · 收益

用益物权 · 役權

地上權
農育權 · 永佃權 · 土地承包经营权
建设用地使用权 · 宅基地使用权
典權
限制的人役權德语beschränkte persönliche Dienstbarkeit · 居住權
不動產役權

擔保物權

質權 · 抵押權 · 留置權

佔有
債權
-債之發生-

契約
无因管理 · 不當得利
侵權行為

-債之消滅-

清償 · 提存
抵消 · 免除 · 混同

-侵權-

過錯責任 · 過錯推定責任
無過錯責任

實定法
法國民法典
德國民法典
中華民國民法
中華人民共和國民法典

特徵

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大致上說來,因為土地所有權人的不同,地上權建物的所有期限亦不同而分為兩種。通常定期地上權是50年左右的土地租賃契約,而不定期地上權則是50年以外的契約期限[1]。地上权房屋的好處在於可以用低價格進駐市價較昂貴的土地,但是缺點在於地上戶在土地上漲時不能享受上漲的地價利潤,而地上物通常隨時間折舊價值是越來越低,然而地價下跌時使用戶也不必承擔虧損,所以看準地價長期下跌時使用地上权房屋較有利。

延伸

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  1. 如果因為契約期滿而致使建物毀壞或不存在,土地所有人應法需照建物的當時的市價對地上權所有人做補償。
  2. 土地所有人在契約的「存續期間」屆滿前,可請求地上權所有人延長地上權的期限(延長租約)。
  3. 特別的是,地上權不會因建物等物理性的結構消失而消滅。以地震為例,若地上權住宅因地震倒塌,而土地的地上權原定期限為 50 年,已過 10 年,還有 40 年,房子雖因地震而倒塌,但地上權於法仍有效力,故建物所有權人可在土地上重建。這是受到民法:「地上權不因工作物…之滅失而消滅」所保障。

範例

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台灣

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中國大陸

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  • 中華人民共和國內地(不包港澳)所有土地均屬國有,發展商一般只有30(工廠、科技企業)、40(商業)、50或70年(住宅)的地上權;地上權一般由各地級市國土局批出。

港澳

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  • 香港聖約翰座堂外,一切土地均屬中國政府擁有,並由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發,以及出租或批給土地使用者[2],故只設有地上權批給及交易。一般土地出租50(1997年及以後批出土地)、75(通常加75年續期權)、150或999年(1984年前批出香港島及九龍土地)地上權(位於西九龍站的深圳鐵路口岸除外,該處地上權永租予深圳市人民政府);地上權一般由地政總署直接批出,有時則會以私人協約批地方式,再通過港鐵公司市區重建局間接批出。若地上權到期,一般都會自動續期50年,但諸如碼頭、發電廠、大專院校等特殊用地則個別處理。此外,駐港解放軍屬下軍事設施,則以「國防地段」形式享有永久地上權。
  • 澳門所有土地均屬中國政府擁有,故只設有地上權批給及交易。發展商一般只有25(通常加10年續期權一至兩次)或永久(俗稱「私家地」,不會再新批)地上權。

新加坡

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  • 新加坡大部分土地皆屬國有,只設有99或999年地上權;當中,組屋(資助出售房屋)的地上權一概為99年,到期後一律不予以續期,以杜絕炒賣單位的情況。

参考文献

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  1. ^ 何謂地上權?页面存档备份,存于互联网档案馆),聯合報
  2. ^ 《中華人民共和國香港特別行政區基本法》第七條

參見

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