淡海新市镇
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25°11′57.69″N 121°25′57.84″E / 25.1993583°N 121.4327333°E
背景
编辑内政部营建署为纾解台北都会区中心都市成长压力，配合土地储备制度，解决都会区住宅不足及房价飙涨问题，并树立都市发展典范规划，于1992年（民国81年）以淡水为特定区域开发基地，在淡水都市计划区北侧的沙仑、港子平、公司田、崁顶、埤岛、林子街等农业地区规划出1,756公顷土地，作为淡海新市镇范围（南北以台二号省道之二号桥与九号桥为界，西至台湾海峡，东至淡水区水源国小），原计划年期为25年（自1990年起至2014年止），计划容纳人口为30万人。同时将此大规模计划纳入“六年国建”中。1994年4月淡海新市镇特定区计划第一期工程开始动工，但2006年6月行政院经济建设委员会决议停止淡海新市镇的后续开发，仅完成第一期工程中第一开发区及第二开发区共约446公顷之土地征收、整地、道路公共设施，以及兴建六百户的示范国宅。行政院经建会决议停止后续开发后，并一并缩小淡水新市镇范围至目前已完成整地之446公顷土地，预估人口也从原先的30万人下修至13万人。[1]。因为其人口移入未达预期，实际淡海新市镇的零售店铺上集中在中山北路、新市一路围成的东南角区域，第二期开发程度亦低，发展相对不均衡[2]。
开发情形
编辑依据内政部营建署原规划，淡海新市镇土地使用分区包含住宅区、中心商业区、海滨商业区、邻里商业区、产业专用区、政商混合区、行政区、医疗专用区、艺术文化专用区、车站专用区、保存区、海滨游憩区、河川区、高尔夫球场专用区等，生活机能完整。但由于历任政府在建设推动过程决策草率、反复与政策没有持续性等弊端，造成淡海新市镇发展一度迟滞，甚至停摆，情况直到2010年后始改观。期间，监察院曾经为此发出纠正案予时任行政院长的民进党籍张俊雄，其纠正案函复文如下：“纠正淡海及高雄新市镇开发，未能充分考量台湾地区住宅空余户与房地产供需过剩情形，适时因应调整修正执行计划及财务计划，致计划大而不当，不切实际等疏失案查处情形。”[3][4]
淡海新市镇开发概况
编辑- 为纾解台北都会区中心都市成长压力，配合土地储备制度，解决都会区住宅不足及房价飙涨问题，并树立都市发展典范；本署于民国八十一年奉示执行淡海新市镇之开发，其间“淡海及高雄新市镇开发执行计划”、“淡海新市镇开发财务计划”及“修订淡海新市镇开发执行计划”等陆续报奉行政院核定作为开发之依据。
- 一、计划概要
- ㈠计划范围及位置：[6]
- 位处台北都会区之西北隅，属于新北市淡水区行政辖区内，紧邻淡水城市规划区北侧，南、北以台2省道之2号桥与9号桥为界，西至台湾海峡，东至淡水区水源国小，计划面积1,748.75公顷。
- ㈡计划年期：至民国125年止。
- ㈢计划人口：30万人。
- ㈣土地使用分区规划：[7]
- 有住宅区、中心商业区、海滨商业区、邻里商业区、产业专用区、政商混合区、行政区、医疗专用区、艺术文化专用区、车站专用区、保存区、海滨游憩区、河川区、高尔夫球场专用区等。
- 二、开发情形：[8]
- ㈠开发方式：全区分为二期四区开发，采区段征收方式办理。
- ⒈已开发地区（第一期发展区第一、二开发区）：已完成区段征收开发，面积计446.02公顷。
- ⒉后期发展地区：第二期发展区第一开发区面积约662.36公顷。第二期发展区第二开发区面积约505.26公顷。
- ㈡开发进度：已办理第一期发展区第一、二开发区，合计面积446.02公顷土地之开发，占全新市镇总面积之25.51％。 (466.02/1,748.75=25.51％)
- ㈢公共工程建设：[9]
- ⒈已竣工结案工程：
- ⑴淡海新市镇综合示范社区拆迁户安置住宅新建工程、整地工程、海堤工程、造地工程。
- ⑵淡海新市镇综合示范社区第一～四区公共工程、“囊底路、地下配电场及号志、标志工程”。
- ⑶淡海新市镇综合示范社区公廿二廿三公园新建工程。
- ⑷淡海新市镇综合示范社区拆迁户住宅周围两街廓道路景观工程。
- ⑸淡海新市镇综合示范社区一期二区公共工程。
- ⑹淡海新市镇综合示范社区公共工程第三区改善工程。
- ⑺九○炮阵地微波站军事设施迁建后之后续公共工程。
- ⑻淡海新市镇综合示范社区全区乔木植栽种植工程。
- ⑼公司田排水下水道干线第一期整建工程。
- ⑽公司田排水下水道干线第二期整建工程。
- ⑾综合示范社区全区临时性人行道简易铺面工程及路灯、号志、标志第二期工程。
- ⑿淡海新市镇一期二区临时人行道铺面工程、植栽绿化、路灯及号志工程。
- ⒀淡海新市镇一期二区自来水及瓦斯专用区整地工程。
- ⒁淡海新市镇综合示范社区RD1-2、RD2-1及RD6-2计划道路衔接工程。
- ⒂淡海新市镇综合示范社区及一期二区之维护管理。
- ⒃淡海新市镇综合示范社区一期二区公共工程之修缮及更新工程。
- ⒄淡海新市镇特定区计划第一期发展区第二开发区公司田段184地号增设4M道路工程。
- ⒅新北市三芝区港平营区迁建案甲种围篱工程案。
- ⒉后续工程：淡水海军发射台迁建工程。
- ㈣土地取得及处理：
- ⒈土地取得：透过拨用公地、填海造陆新生地、未登录土地、征收私有土地等方式取得土地面积446.02公顷。
- ⒉土地处理：分回抵价地面积104.61公顷、无偿公共设施面积179.98公顷、拆迁户安置住宅用地面积2.80公顷，剩余可标（让）售及有偿拨用土地面积158.63公顷。
交通与环境
编辑淡海新市镇兼具山河海景观，兼以淡水区原本浓厚的慢活、人文居住特质，其介于繁荣市区与低人口密度的三芝、石门、金山等，复能带给住民平日工作、闲暇游憩的均衡生活方式，由于这些难得特色，目前除了当地人移居需求外，淡海新市镇已成为所谓的台北客(房地产界用以泛指平日以台北市区为生活、工作区域的中产阶级居民)作为假日或近退休闲居阶段的住宅选择之一，遂使其中的新近建案也愈来愈强调景观、休闲、慢活等居住特色(如汤泉国际的台北湾、甲山林的水公园等指标型建案)。由于新市镇本身即属中央层级管理，具有较大的发展腹地(相较于都市重划区而言)与完整的土地空间规划，以及都市计划指标意义等因素，早年虽因交通政策配套不足而导致发展停滞十年，近年终因中央政府宣示开发与交通建设蓝图，以及房价基期相对于其他大台北生活圈相同通勤距离的林口乡（今林口区）、汐止市（今汐止区）等地低等因素，逐渐为人重视。一般咸信，淡海新市镇的成败关键不在于生活品质，而在于交通相关建设，诸如台北港、淡江大桥、淡北道路、淡海轻轨、芝投公路等，都将决定其未来发展之潜力。[10][11][12] [13]
气候
编辑临海最近1公里（滨海路），最远3公里（淡金公路），夏季盛行风为西南风，冬季则为湿冷东北季风。淡水临近之观测站曾测得夏季全台最高温摄氏37.9度（2007年），以及冬季平地全台最低温摄氏4.8度(2011)记录，带给外界当地夏季酷热、冬季潮湿酷寒的印象。但若比较淡水与台北市区近二十年气候统计差异:
- 每月均温统计(1981-2010)
- (单位：摄氏度)
| 月份 | 地名 | |
|---|---|---|
| 淡水 | 台北 | |
| 1月 | 15.2 | 16.1 |
| 2月 | 15.6 | 16.5 |
| 3月 | 17.4 | 18.5 |
| 4月 | 21.1 | 21.9 |
| 5月 | 24.5 | 25.2 |
| 6月 | 26.9 | 27.7 |
| 7月 | 28.8 | 29.6 |
| 8月 | 28.6 | 29.2 |
| 9月 | 26.7 | 27.4 |
| 10月 | 23.7 | 24.5 |
| 11月 | 20.6 | 21.5 |
| 12月 | 16.9 | 17.9 |
| 平均 | 22.2 | 23 |
- 每月降水量统计(1981-2010)
- (单位：毫米)
| 月份 | 地名 | |
|---|---|---|
| 淡水 | 台北 | |
| 1月 | 103.9 | 83.2 |
| 2月 | 174.8 | 170.3 |
| 3月 | 194.5 | 180.4 |
| 4月 | 179.3 | 177.8 |
| 5月 | 216.1 | 234.5 |
| 6月 | 243.4 | 325.9 |
| 7月 | 149.2 | 245.1 |
| 8月 | 202.9 | 322.1 |
| 9月 | 299.1 | 360.5 |
| 10月 | 173.9 | 148.9 |
| 11月 | 120.7 | 83.1 |
| 12月 | 97.6 | 73.3 |
| 合计 | 2155.4 | 2405.1 |
- 每月相对湿度统计(1981-2010)
- (单位：百分比)
| 月份 | 地名 | |
|---|---|---|
| 淡水 | 台北 | |
| 1月 | 82.1 | 78.5 |
| 2月 | 84.1 | 80.6 |
| 3月 | 83.4 | 79.5 |
| 4月 | 81.7 | 77.8 |
| 5月 | 80.3 | 76.6 |
| 6月 | 81.1 | 77.3 |
| 7月 | 76.9 | 73.0 |
| 8月 | 77.1 | 74.1 |
| 9月 | 77.7 | 75.8 |
| 10月 | 78.1 | 75.3 |
| 11月 | 78.8 | 75.4 |
| 12月 | 79.5 | 75.4 |
| 平均 | 80.1 | 76.6 |
- 每月日照时数(1981-2010)
- (单位：小时。指该地该时内有日射量等于或大于每平方米120瓦之日照时间，称为一个日照时；太阳若被云层遮挡，日射量会大幅减少，故当月日照时数多即表明晴天多)
| 月份 | 地名 | |
|---|---|---|
| 淡水 | 台北 | |
| 1月 | 80.8 | 80.6 |
| 2月 | 70.8 | 71.3 |
| 3月 | 85.8 | 89.6 |
| 4月 | 98.4 | 92.6 |
| 5月 | 134.1 | 113.7 |
| 6月 | 147.2 | 121.7 |
| 7月 | 216.8 | 179.0 |
| 8月 | 212.5 | 188.9 |
| 9月 | 167.0 | 153.7 |
| 10月 | 134.7 | 124.0 |
| 11月 | 103.7 | 99.4 |
| 12月 | 89.5 | 90.7 |
| 合计 | 1541.3 | 1405.2 |
可以发现，淡水相较于台北市区的气候条件，在每月均温较后者低约摄氏1度或以内，全年降雨量亦比后者少；但雨量却在冬季11月~1月较集中；在湿度上略高于台北市区，唯数据上的差异并不明显；但因冬季湿度略高、气温略低，加上首当东北季风的风雨吹拂，其感觉温度会明显低上许多。而在全年日照时数上，淡水亦长于台北市区。(以上资料来源交通部中央气象局)[14]空气质量各项指标表现亦远优于台北盆地。(比较淡水监测站与台北市区中山、松山等监测站历年监测资料)[15]
规划
编辑淡海新市镇原属于坡度平缓的台地、丘陵地形，除少部分临海区域(尤其是填海造陆的部分)，其整体地势较高，距海平面高度达三十余米。由于在整地前符合山坡地特征，因此以往该地建案均需依水土保持法第12条规定办理。近来因此一规范无法反映当地实况，目前相关限制已逐步放宽，或者由政府进行山坡地变更作业，以方便后续开发。[16][17]
现况隐忧与未来展望
编辑供给量大 投机炒房猖獗
编辑由于淡海新市镇自2010年起，已连续三年房屋推案量居全台之冠，近年其交易量也不断蝉联大台北地区宝座，并因相对于大台北地区“低总价、低单价、低自备”的因素，造成大批投资客涌入，部分大型建案甚至传出有投机分子争食建商红单(预约委托单)打算短线低买高卖的乱象[18][19][20][21]，因此引起外界对本区房价泡沫的隐忧。
通勤代价高 联外交通无法落实
编辑目前左右本区房价的症结除了以台北市中心为核心的涟漪效应外，主要还是中央与新北市政府近年数度发布的重大交建设利多因素所致；但无论淡江大桥、淡北道路、淡海轻轨均存在至今无法明确的变数:这些建设除了面临环保或地方团体强烈杯葛外(淡北道路目前已因绿党王钟铭等提行政诉讼，遭台北高等行政法院判决撤销环评结论[22])，后两者尚遭遇台北市政府的反对 - 台北市政府迄今仍无法接受淡北道路进入北市端的规划，使得此一交通建设面临腰斩的可能极大[23][24]；而北市政府持股达七成具决策主导权的台北捷运公司也已宣布不参与淡海轻轨建设与营运，导致新北市政府必须与内政部营建署独力负担轻轨的建设与营运投入，无论从未来的营运规模与管理经验角度看，淡海轻轨已不若当初政府原先预想般乐观了[25][26]。
2013年6月，内政部营建署就淡海二期开发案办理环境影响评估说明，引起当地拆迁户不满与地方民代及绿党人士王钟铭等强烈杯葛。由于事件持续进行中，今后是否形成淡海新市镇后续整体开发的重大阻力，仍待观察[27][28][29]。
未来展望
编辑由于盼望更多家庭移入，进而健全本区发展，因此即使是本区居民也多半希望淡海新市镇能够维持稳定缓涨趋势，而不是坐视建商或投机炒客不断借由炒作交通题材翻升房价，造成不利淡海新市镇永续发展的泡沫现象，因为过高房价非但不利人口移入，也可能因泡沫破灭导致资产损失[30][31]。
2013年10月，财政部已开始关注淡水等地预售屋哄抬价格的情形，并施行严厉的查税与贷款上限管制措施，相信将有助于本区的房价朝向稳建修正，这应是新市镇居民所乐见的情形[32]。
另外，内政部营建署也于2013年2月初提出了落实在地就业、在地就学及在地就养等以完善生活机能为目标的“修订淡海新市镇开发执行计划”(草案)，并陈报行政院核定。此一草案若交付执行，料将健全淡海新市镇的就业与生活机能，进而使本区逐步摆脱重度依赖连结台北市中心交通建设的卫星城市角色，对于本区发展实为重大里程碑[33]。
交通
编辑大众运输
编辑
- 绿山线：
- 自捷运淡水线红树林站，沿中正东路、淡金路往北，再转滨海路往西，至沙仑路转往北至淡海新市镇第一期第一开发区之北缘止。淡金公路路段采高架方式兴建；进入淡海新市镇区域则转为地面方式兴建。路线全长约7.34公里，共设置高架6座车站，平面4座车站。
- 自捷运淡水站，沿省道
台2乙线往西布设，经红毛城、古迹园区、渔人码头、沙仑文化创意园区，沿11号计划道路至新市镇沙仑路后往北至机厂与绿山线共线；其中红毛城至淡水站路段，目前除采平面单轨分别布设于中山路及淡水老街之建议方案外，并有替代方案以高架方式行经中山路（单轨双向或双轨双向营运），共计三项方案，将视民众接受度再行评估决定。路线全长约6.56公里，其中与绿山线共轨部分约1.21公里，共设置平面9座车站（不含与绿山线共线的3座车站）。
- 往淡水站：
- 红37、红38、红51、863、865、867、874、873、872、871、870
- 往红树林站：
- 淡海线先导公车、红23
公路
编辑- 主要联外道路：
其他联外重大交通讯息
编辑- 淡海轻轨：
- 2012年11月底核定，2013年4月开工，2018年(民国一○七年)完工。
- 淡水六号道：
- 已于2013年10月下旬完工通车。可衔接坪顶路与八势路，纾解台二线车潮。[36]
- 2012年底完成环差审议，2014年底动工，全线预计于2024年底前完工通车。
- 淡北道路：
- 虽已于2012年12月由新北市朱立伦市长主持动土仪式(原定2014年12月完工)，但陆续发生环评争议、沿线居民及利益团体抗议、北投区民代杯葛与台北市政府反对等，导致工程延宕至今。目前台北市政府提出台北端延伸到洲美快速道路、新北端增设关渡桥匝道等方案，新北市则表示愿意配合实施。淡北道路开发案于2020年1月15日通过环保署二阶环评，并已开始施工，预计将于2025年通车[37][38][39][40][41] 本建设工程于2013年9月复遭绿党王钟铭等以环审瑕疵为由，向台北高等行政法院提起行政诉愿，被判决撤销环评。淡北道路工程已陷入可能全面停摆的命运[42]。
- 新北市政府交通局于2013年3月11日，向媒体表示，将建议政府：“自淡海轻轨经淡江大桥跨越淡水河之后，转往博物馆路行经十三行博物馆，再通过台北港特定区计划绿带至商港路东侧，以达最大经济效益。”，但因台北市捷运局评估，芦洲线不拟往五股、八里进行延伸，使得八里捷运成为只能透过淡海轻轨与市区捷运路网衔接的孤立线路。[45]
- 芝投公路：
民间投资及公共建设
编辑- 淡水综合行政大楼[48]
- 预定在临近滨海路与中山北路二段路口兴建综合行政大楼，淡水地方行政机关将陆续由旧市区迁入，其中包括户政、警政、地政、税捐等机关在此联合办公。
- 中山北路二段东侧，综合行政大楼对面；由于建校理念与硬件规划完善，而有首招即满额的入学盛况。
- 近淡水综合行政大楼，中山北路二段、滨海路一段路口[50]。
- 公八公园
- 面积约3.84公顷，以自然生态公园方向规划设计[51]。
- 儿童游乐场
- 面积约0.57公顷，以儿童游乐设施为主。
- 公司田溪右岸自行车步道
- 沿业经整治的公司田溪右岸铺设，自淡金公路，依次连结新市一路三段\中山北路口、外寮、公八公园、双溪桥、卖菜崎古道等多处，在新市镇内蜿蜒，为不可多得、同时结合自然、人文(公司田溪桥遗迹)的带状休憩区域。
- 灿坤3C家电量贩：
- 位于中山北路二段东侧，近新市一路三段路口。
- 家乐福淡新店：
- 邻近淡水区综合行政大楼，位于中山北路二段、滨海路口的邻商用地，为地上4层、地下2层的大型购物商场，占地约3,400坪，全栋为绿建筑，并采复合式购物中心模式经营，除了家乐福本身的量贩店外，尚包括美食商店街、七家大坪数主题餐厅，以及日本家具家饰连锁店宜得利家居等进驻。[52]
- 麦当劳淡水新市餐厅：
- 位于淡金公路、新市一路三段西北角，为全台最大、占地近千坪的麦当劳旗舰餐厅，服务内容包含得来速、24小时营业与新型态 McCafe专业咖啡产品等。
- 全联福利中心淡海中山店：
- 位于中山北路二段东侧，近新市一路三段路口(即公司田段54地号，邻灿坤3C北侧)。
- 淡海美丽新广场影城商圈:
大专院校
编辑宗教场所
编辑- 淡江教会淡海堂 (淡江教会文教中心)
- 大庄福德宫
- 大庄万善堂
- 淡水行忠宫
- 淡水太子庙
- 北投里福德宫
- 淡水正兴宫
相关人士及组织
编辑
亲民党：
无党籍：
- 北投里里长李金城(已殁，目前由其妻张丽卿代理里长职务)
重要历程
编辑- 1990年，内政部确认淡海新市镇特定区开发规划，定名“淡海新市镇特定区计划”。
- 1994年，第一期工程动工。
- 2001，监察院就淡海及高雄新市镇规划及执行不力发布纠正案予行政院，要求改善，行政院辖下各相关部会并就缺失进行检讨。
- 2006年，因土地征收进度及人口移入与预期落差过大，经建会决议停止淡海新市镇开发
- 2007年，台北县决定重新开发淡海新市镇，并争取与中央合作开发。
- 2011年，中央政府宣示居住正义，提高住宅供给，全力开发淡海新市镇。此外，为促进淡海新市镇发展，内政部营建署在报请行政院核定后，将新市镇全区划出山坡地，使新市镇全区建案将来可不受山坡地建筑之规范限制。在区内曾因山坡地水土保持限制，而被迫延宕工程进度的前例有新市国小(原订2011年1月动工，2012年8月招生，因新北市农业局认定为山坡地，致需因应提出水土保持计划而延宕至2013年8月招生。
- 2012年，中央政府启动第2期淡海新市镇规划，计划于淡海新市镇推2万5,000户合宜住宅，并发展轻轨捷运等联外交通，其目标在建设淡海新市镇为低碳生态城市。据报载，营建署为缩短新市镇重启后的开发时程，拟将原先规划的第二、三期开发阶段，并为一期两区同时进行。[64][65][66][67]
- 2016年11月10日，新北市长朱立伦接受市议员蔡叶伟质询， 承诺将接手续办林口及淡海新市镇后期开发。
相关条目
编辑参考资料
编辑- ^ 淡海及高雄新市镇开发情形简介.中华民国内政部营建署万维网.2016-05-24
- ^ 零售店铺活跃指数. 淡海新市鎮發展不均，零售尚未完整成熟發展. 零售店铺活跃指数. [2021-04-22]. （原始内容存档于2021-10-20）.
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- ^ 王柔雅.投资客存货大出清 小心接到最后一棒 房市补涨区热销建案的虚与实.财讯.2013-06-05互联网档案馆的存档，存档日期2013-06-09.
- ^ 江硕涵.红单蠢动…喊每坪30万 27万就脱手.联合报.2013-08-25互联网档案馆的存档，存档日期2013-08-30.
- ^ 林湘慈.Yahoo! 奇摩房地产 近5月淡海新市镇“实价登录”平均房价上涨20％ （页面存档备份，存于互联网档案馆）.买购不动产新闻台.2013-04-18
- ^ 淡北道路环评遭撤 新北市：不停工.联合晚报 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
- ^ 朱立伦要建淡北快速道路 郝龙斌挡路 （页面存档备份，存于互联网档案馆）.今日新闻.2012-10-26
- ^ 淡北快速道路新北发包动工？ 北市境内不同意.今日新闻 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
- ^ 李定宇.未动工 新北捷运拟募千人 最快6年后才营运 学者质疑绑桩 （页面存档备份，存于互联网档案馆）.苹果日报.2013-02-16 淡水轻轨预计2018年底完工启用。
- ^ 淡海轻轨年底动工 有人叫好 有人忧成钱坑.自由时报 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
- ^ 一期空荡如鬼城！政府再搞淡海新市镇二期 老农泪崩 （页面存档备份，存于互联网档案馆）.今日新闻.2013-05-29
- ^ 张励德.淡海新市镇 恐成“大埔第二” （页面存档备份，存于互联网档案馆）.苹果日报.2013-07-09
- ^ 开发淡海 环评说明爆冲突.联合新闻网[失效链接]
- ^ 抢进"淡海新市镇" 房价涨近一倍,民视新闻 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
- ^ 游智文.淡海的房子能不能买？.联合晚报.2013-05-03互联网档案馆的存档，存档日期2013-05-07.
- ^ 查炒预售屋 两年追税10亿元.联合理财网 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
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